浅谈基准地价

2018年03月20日 TAG:腾业

基准地价系数修正法是公示地价系数修正法中最常用的一个分支,以基准地价系数修正法评估土地价格公式如下:

P=Plb×(1±∑ki)×Kj+D

式中:P为待估宗地价格

Plb某用途、某级别(均质区域)的基准地价

∑ki宗地地价修正系数

Kj估价期日、容积率、土地使用年限等其他修正系数

 D土地开发程度修正值

(摘录自《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014)

由此可见基准地价是运用基准地价系数修正法进行测算的依据,也就是说要运用基准地价系数修正法首先就要读懂基准地价,接下来本文将对基准地价进行简要解读。

一、基准地价的基本构成

1、  内涵

基准地价内涵简单的讲就是说明基准地价是建立在怎样的假设和限制条件下的。主要包括基准地价的覆盖范围,基准日及实施日期,基准地价的构成,开发程度,基准地价的分类(住宅、商业等),表现形式(楼面或地面价,网格地价或级别价),各类土地使用年限等。

2、  基准地价表(图)

基准地价表有网格点地价表,级别地价表,路线价表

网格点地价表是在规定的尺寸范围内,均质土地的平均价格表,是最精确的等级,基本不需要进行区域修正。

级别地价表较网格地价表范围要大,是将整个基准地价覆盖范围按照一定的指标划分为若干等级(级别),并以级别价的形式体现级别范围内的同级别土地平均价格表,精度低于网格点地价,需进行区域修正

路线价是针对商业用途用地,把基准地价覆盖范围内重要的商业区域细分,并规定了标准深度和标准宽度的前提下首层商业用地在网格点地价基础上的路线加价,目的是要充分体现重要商业区域,标准深度和标准开间范围内的首层商业用地的价值。

3、  修正体系

基准地价表(图)是门面,修正体系才是核心内容,是运用基准地价系数修正法的关键,按照各种类型土地的特点分别进行区域因素,个别因素等修正,其中容积率修正尤为重要,运用修正体系必须区分用途,区分是针对楼面价或地面价。

二、以广州市2017年国有建设用地使用权基准地价为例简要说明一下

1、 内涵

1) 文号《广州市国土资源和规划委员会关于公布广州市2017年国有建设用地使用权基准地价的通告》(穗国土规划字〔2017〕229号)。

2) 广州市2017年国有建设用地使用权基准地价覆盖范围为广州市市辖十一区。

3) 基准日为2017年1月1日,实施日期为2018年1月1日

4) 基准地价分类包括商服、办公、住宅、工业、公共服务用地(类别一)和公共服务用地(类别二)。

5) 基准地价构成包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。

6) 除商服用地为首层平均楼面地价,工业用地及公共服务用地(类别二)为地面价外其余均为楼面地价。

7) 开发程度均为宗地外五通,宗地内土地平整。

8) 具体容积率,土地使用年限详见基准地价《基本内容》。

2、  基准地价表

1)  采用级别图表及网格点地价图表的表现形式

级别地价图(局部)

网格点地价图(局部)

级别地价表(局部)

2)设有路线价加价

路线价加价表(局部)

3 )  修正体系

包括商服、住宅等六类用途修正体系及二级分类用地地价修正

修正体系根据给各类型用途土地的特点进行相应的修正,二级分类用地地价修正表主要是通过修正将一级用途商服、住宅、工业、公共服务用地的基准地价差别细化到土地利用二级分类,修正后为对应二级用地类型的基准地价参考标准。

修正体系(局部)

二类分类用地地价修正系数表(局部)

广州基准地价的修正体系基本不涉及区域因素修正是因为广州基准地价有网格点地价公布,网格点的范围一般为50*50米或100*100米,无需进行区域修正,只公布级别价或区片价的基准地价因级别或区片覆盖的范围大而需要相应进行区域修正。

本文对基准地价的基本要素作了简要的描述,并结合广州市基准地价进行介绍,希望对大家有所帮助。

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